У сучасному мінливому світі договір оренди перестав бути просто формальним документом про передачу майна в обмін на гроші. Сьогодні це — стратегічний інструмент управління ризиками. Військові дії, економічна нестабільність та зміни в законодавстві довели: виграє не той, хто встановив найнижчу ціну, а той, хто чітко прописав відповідальність сторін на випадок «форс-мажору». У цій статті ми розберемося, як знайти баланс інтересів та справедливо розподілити потенційні загрози між орендодавцем та орендарем.
Традиційно договір оренди сприймається як простий інструмент передачі майна у користування. Проте саме ця категорія договорів формує значну частину цивільних і господарських спорів. Причина — формальний підхід до погодження істотних умов та недооцінка ризиків на етапі укладення.
Правове регулювання орендних відносин здійснюється, зокрема, положеннями Цивільного кодексу України (глава 58).
1. Ризики орендодавця: фінансова дисципліна та збереження майна.
- Прострочення сплати орендної плати
Найпоширенішим предметом спору є стягнення заборгованості. Нерідко договори не містять чітко визначених:
• строків оплати;
• механізму індексації;
• санкцій за прострочення;
• підстав для одностороннього розірвання.
За відсутності детального врегулювання орендодавець змушений доводити істотність порушення в судовому порядку.
Практичний підхід: передбачати забезпечувальний платіж, чітко визначений розмір штрафних санкцій та право на розірвання у разі прострочення понад погоджений строк.
Пошкодження або погіршення стану майна
Суди оцінюють, у якому стані майно було передано орендарю. Якщо акт приймання-передачі складений формально або відсутній, доведення обсягу завданої орендарем шкоди істотно ускладнюється.
Доцільно фіксувати:
• технічний стан об’єкта;
• наявність обладнання;
• показники лічильників;
• фото- або відеофіксацію.
Самовільна реконструкція та суборенда
Без прямої заборони у договорі орендар може передати майно в суборенду або змінити його функціональне призначення. Наслідком можуть стати податкові ризики, порушення містобудівних вимог або зменшення вартості об’єкта.
2. Ризики орендаря: стабільність користування та економічна передбачуваність.
Одностороння зміна розміру орендної плати
Якщо договір передбачає право орендодавця змінювати плату без чіткої формули індексації, це створює дисбаланс прав сторін.
Юридично коректним є:
• встановлення формули індексації (наприклад, із прив’язкою до індексу інфляції);
• визначення періодичності перегляду;
• виключення права на довільну зміну істотних умов.
Зміна власника майна
Відповідно до ст. 770 Цивільний кодекс України, у разі зміни власника речі до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця.
Проте на практиці ризики виникають у випадках:
• відсутності належного письмового договору;
• незареєстрованого права користування (для нерухомості);
• наявності судових спорів щодо права власності.
Приховані обтяження
Наявність іпотеки, арешту або виконавчого провадження може вплинути на можливість користування майном. Орендарю доцільно здійснювати попередню перевірку відомостей у державних реєстрах.
3. Форс-мажор та воєнний стан: чи звільняє це від орендної плати?
Воєнний стан сам по собі не звільняє сторону від виконання грошових зобов’язань. Для застосування форс-мажору необхідно довести причинно-наслідковий зв’язок між обставинами та неможливістю виконання договору.
Судова практика свідчить, що тимчасове ускладнення господарської діяльності не завжди визнається підставою для повного звільнення від орендної плати.
4. Що говорить судова практика.
Суди дедалі частіше застосовують принцип добросовісності як критерій оцінки поведінки сторін. Формальне посилання на умови договору без урахування реального балансу інтересів може бути оцінене критично.
Водночас саме якісно структурований договір мінімізує простір для судової дискреції.
Розглянемо ключові правові висновки Верховного Суду щодо розподілу ризиків у договорах оренди з посиланнями на конкретні справи:
- Неможливість використання майна (ст. 762 ЦК України) .
Найбільш резонансні справи стосуються звільнення від орендної плати через обставини, за які орендар не відповідає (карантин, війна).
Справа № 915/1592/23 (Постанова від 15.01.2025): ВС підтвердив, якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такі правові висновки сформовані у численних постановах Верховного Суду, зокрема у справах № 914/1248/18, № 914/2264/17, № 910/13158/20, № 911/3067/20, № 911/654/21, № 916/599/23.
- Ризик випадкового знищення майна та страхування
Справа № 207/3254/18 від 22 вересня 2021 р. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі постановив, що якщо в договорі був обов'язок орендаря застрахувати майно, але він його не виконав, і майно було знищено третіми особами (підпал), ризик все одно несе орендодавець як власник (ст. 323 ЦК). Невиконання обов'язку щодо страхування не перекладає ризик випадкової загибелі на орендаря автоматично, якщо це не прописано як наслідок у договорі.
- Ризик нарахування оплати після закінчення договору
Справа № 910/2258/23 (Постанова від 27.02.2024): ВС наголосив, що ризик нарахування плати та санкцій зберігається до моменту підписання акта приймання-передачі (повернення) майна. Навіть якщо орендар фактично залишив приміщення, але не повернув його юридично, він несе ризик оплати за цей період (ст. 795 ЦК).
- Ризик неочевидних умов (Contra Proferentem)
ВС неоднаразово застосував принцип, за яким сумнівні умови договору тлумачаться проти того, хто їх склав (зазвичай орендодавця). Це мінімізує ризики орендаря у випадках неоднозначного трактування пунктів про додаткові платежі чи ремонт.
Постанова Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі 753/11000/14-ц: Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов'язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.
Правило contra proferentem застосовується за наявності існування двох різних тлумачень умов (чи умови) договору, а не відмінних редакцій певних умов (чи умови) договору (постанова Верховного Суду від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17).
Постанова Верховного Суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19: У разі неясності умов договору тлумачення таких умов повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведено інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.
Висновки
Договір оренди — це інструмент розподілу ризиків. Його ефективність залежить не від обсягу тексту, а від чіткості формулювань та передбачення можливих конфліктних ситуацій.
Для орендодавця ключовими є механізми забезпечення виконання грошових зобов’язань та захисту майна.
Для орендаря — стабільність користування та передбачуваність фінансового навантаження.
У сучасних умовах формальний шаблонний договір не забезпечує належного рівня правового захисту. Натомість індивідуалізований підхід до структурування умов значно знижує ризик спорів і фінансових втрат.